桩文字债,应万达学院之邀为万达新近出版的丛书写书评--学习节前获赠的万达学院最新出版的万达集团商业地产丛书：《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》,王健林先生把独家秘藉贡献出来与行业分享和交流、其实也是对万达多年的经验主义、实用主义和机会主义的一次重要的理论升华和正本传播。而亚太商业不动产学院一直致力的就是站在巨人的肩膀上把包括万达在内的商业地产本土和国际的优秀品牌和成功模式通过学院课堂的不断传授和系统梳理、指导和推动行业的健康成长和持续发展。万达必须标准化、行业和市场需要多元化

2013122 今晚参加北京商业地产界民间第一社团万商俱乐部164期关于红星美凯龙第一家购物中心“爱琴海”研讨会、见到了俱乐部主任、万达集团研究部总经理杨泽轩、红星美凯龙商管总经理贾涛、汉博顾问副总李亚明等一干老朋友

20131011万达并购旅行社/zrb3fyf朱凌波指出，通过旅行社来带动客流量的输入是目前整个旅游行业的“潜规则”，短期内较难改变。因此，万达既然想要大力发展旅游文化产业，涉足旅行社行业是希望将资源掌握在自己手中，从而实现集约化的产业链管理；这和成立酒店管理公司一样，是一个连锁型的措施。

《中国商业地产发展的两个阶段，万达：订单地产》

来源：联商网

2007-10-27

主持人：第一位演讲的嘉宾是清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波先生，他演讲的主题是中国商业地产发展的两个阶段。

朱凌波：中国的商业地产是2002年提出这个专业词汇之后，之后面临着重大的转型，就是宏观调控之前和之后，宏观调控之前商业地产的终极客户就是投资客，由于当时的投资渠道的匮乏，包括当时股市漫长的熊市，以及老百姓一铺养三代的传统，尤其是中国商业地产开发商都是从住宅开发商转换过来的，那个时候我们开发的商业地产基本上都是卖给投资客，不关心经营的问题也不关心后期的商业运营问题，更不关心商业的资产和资本的问题。

所以那个阶段的，就是上半场的中国商业地产，实际上是卖给投资客的、销售型的、现金型的房地产产品。宏观调控以后，我记得当时所有的政策都是对住宅，因为只有住宅才是关系国计民生，但是建设部当时也做了一个提示，对于住宅，也没有专指商业产品，就是售后包租做了提示，北京很多的项目，尤其是前期卖得很好的项目，在后期的业态规划、经营出现了很多的问题，尤其是很多的商家经营惨淡，甚至是倒闭，还有一些厂家收了大量的投资客的预收款，由于抵押经营的问题后来跑了。在这个阶段即使做得最成功的万达，当时提出了定单地产，实际上跟万达完成第一轮的国际化融资以后所说的定单地产业有重大的区别，当时的定单地产概念通过引进主力店和次主力店的方式来引领商铺的销售，是为了更好地销售门铺，万达完成了麦德里银行融资以后，提出了只租不售的阶段，我认为才是真正意义上的中国商业地产的定单地产。

经过这样一个转型期，中国的商业地产尤其从住宅转型的商业地产开发商或者是投资商面临着两难问题，就是租售的两难，或者说是模式的转换。实际上中国商业地产开发商在这个模式上有两个，我个人提出一个观点，之前也跟业内的人做过讨论，一个叫做商业地产的投资商，或者是开发商，还有一个叫做商业地产的运营商或者是全程运营商。

为什么这样讲呢？第一轮从住宅转换过来的商业地产开发商，尤其是没有进入资本通道、多元化融资的开发商，尤其在二三线城市，他们开发的商业产品，尤其是综合题，单体商业、步行街基本以销售为主的模式，还没有转变。后者进入了资本通道，有ipo可以借壳上市、做信托甚至跟海外资金融资，他们可以转换为不动产类型的、金融资产型的运营商。这跟我谈到的商业地产第一阶段的产品都有本质的区别，因为在第一阶段，中国商业地产的开发商可以根本不考虑商家的要求，更不用谈市场或者消费者。所以第一轮的商业地产产品基本上都是没有按照商家的要求，无论是市场的要求还是技术的要求，包括消费者的终端需求，就建造起来了，然后把它卖给消费者，然后一走了之。

到了第二阶段，即使你是商业地产的建造商开发商，如果你不按照商家的要求，比如说超市，你租给沃尔玛还是家乐福，他们的要求都不一样，你租给主力店是租给王府井、还是麦凯乐，你租不同的主力店，也有不同的要求。即使你是商业地产产品的建造商，如果不按照商家的要求，你的产品也同样租不出去，第二个你的产品也卖不出去。因为投资客买了以后也要租出去，租给商家，商家有很好的租金效益，你才有很好的回报。即使作为商业地产的建造商和供应商，你也必须要按照市场的要求，起码在选址时你对你所选择的地段它的商业价值，它未来预期市场的空间，包括贼个商圈消费者的消费习惯